Czym jest umowa przyrzeczona? Definicja i charakterystyka
Umowa przyrzeczona co to jest i co zawiera?
Umowa przyrzeczona to kluczowy, finalny etap transakcji sprzedaży-zakupu, którego podstawowym celem jest prawne przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Jest to dokument, który formalizuje ostateczne porozumienie stron, zapewniając płynne przejście praw i obowiązków. W jej treści powinny znaleźć się wszelkie niezbędne dane stron transakcji, precyzyjne określenie przedmiotu sprzedaży (konkretna nieruchomość, lokal), a także szczegółowe warunki sprzedaży. Obejmuje to przede wszystkim ustaloną cenę, termin ostatecznego przeniesienia własności, a także sposób zapłaty. Dodatkowo, umowa przyrzeczona zawiera dane kancelarii notarialnej, która sporządza akt notarialny, oraz dokładną datę jej podpisania. Jest to dokument gwarantujący sfinalizowanie transakcji kupna-sprzedaży, często połączony z pierwszą wpłatą części kwoty za nieruchomość przez kupującego.
Dlaczego umowa przyrzeczona jest potrzebna?
Umowa przyrzeczona jest niezbędna z kilku kluczowych powodów, zapewniając bezpieczeństwo i pewność prawną obu stronom transakcji. Po pierwsze, stanowi gwarancję sfinalizowania transakcji kupna-sprzedaży, dając pewność, że własność nieruchomości zostanie przeniesiona. Jest to szczególnie ważne w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, gdzie umowa przyrzeczona wiąże się z ustanowieniem odrębnej własności lokalu, założeniem księgi wieczystej i przypisaniem udziałów w gruncie oraz częściach wspólnych budynku. Po drugie, jest obowiązkowa w przypadku wnioskowania o kredyt hipoteczny. Banki uruchamiają środki z kredytu dopiero po dostarczeniu przez kupującego umowy przyrzeczonej, co czyni ją kluczowym elementem procesu finansowania zakupu nieruchomości. Wreszcie, stanowi ona niejako zwieńczenie i realizację zobowiązań podjętych w umowie przedwstępnej.
Umowa przyrzeczona a umowa przedwstępna: kluczowe różnice
Umowa przyrzeczona a umowa przedwstępna – czym się różnią?
Podstawowa różnica między umową przyrzeczoną a umową przedwstępną leży w ich charakterze i etapie transakcji. Umowa przedwstępna jest zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, która jest właściwym aktem przenoszącym własność. Umowa przedwstępna określa jedynie zamiar zawarcia finalnej umowy, jej kluczowe postanowienia i termin. Z kolei umowa przyrzeczona jest już umową definitywną, która faktycznie przenosi własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. W przypadku braku realizacji umowy przedwstępnej, umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku. Co istotne, roszczenia majątkowe wynikające z umowy przedwstępnej wygasają po roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona, chyba że strony ustalą inaczej.
Co powinna uwzględniać treść umowy przedwstępnej?
Aby umowa przedwstępna skutecznie przygotowała grunt pod zawarcie umowy przyrzeczonej, powinna ona zawierać szereg kluczowych elementów. Przede wszystkim musi precyzyjnie określać przedmiot umowy, czyli konkretną nieruchomość, jej stan prawny oraz położenie. Niezbędne jest również wskazanie stron umowy oraz ich danych. Kluczowe są postanowienia dotyczące ceny sprzedaży, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a także sposobu i terminu zapłaty. Warto również zawrzeć w niej konsekwencje dla strony uchylającej się od jej podpisania, co może obejmować np. wpłatę zadatku lub karę umowną. Dobrze jest również określić, kto poniesie koszty związane z zawarciem umowy przyrzeczonej.
Kiedy i jak podpisać umowę przyrzeczoną?
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest kluczowym elementem, który powinien zostać precyzyjnie określony już w umowie przedwstępnej. Pozwala to obu stronom na odpowiednie zaplanowanie kolejnych kroków, zwłaszcza w kontekście finansowania zakupu. Jeśli jednak termin zawarcia umowy przedwstępnej nie został ustalony, poszkodowany może wyznaczyć go samodzielnie w ciągu roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. Po upływie tego roku, jeśli termin nie zostanie wyznaczony, uprawnienia z umowy przedwstępnej wygasają. W przypadku zakupu nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, termin podpisania umowy przyrzeczonej jest ściśle powiązany z datą uruchomienia środków przez bank.
Umowa przyrzeczona a akt notarialny – co warto wiedzieć?
Umowa przyrzeczona, szczególnie w przypadku transakcji dotyczących nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego, aby była ważna i skuteczna. Oznacza to, że jej podpisanie odbywa się w obecności notariusza, który jest odpowiedzialny za sporządzenie dokumentu. Notariusz przed przystąpieniem do podpisania umowy dokonuje weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, upewniając się, że sprzedający rzeczywiście jest jej właścicielem i czy nie ciążą na niej żadne nieujawnione obciążenia. Akt notarialny jest dokumentem urzędowym, który zapewnia bezpieczeństwo prawne i stanowi podstawę do wpisu własności w księdze wieczystej.
Koszty i konsekwencje związane z umową przyrzeczoną
Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej
Koszty związane z zawarciem umowy przyrzeczonej u notariusza zazwyczaj ponosi kupujący. Jednakże, strony transakcji mogą ustalić inaczej w umowie przedwstępnej lub w samej umowie przyrzeczonej. W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, często zdarza się, że koszty te są dzielone między strony, a kupujący zazwyczaj nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), ponieważ obowiązek ten spoczywa na deweloperze. Maksymalne stawki taksy notarialnej, czyli opłaty za usługi notarialne, są ściśle określone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, co zapewnia pewną przejrzystość w tym zakresie.
Strona uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej! Co w tej sytuacji?
Sytuacja, w której jedna ze stron uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej, jest poważna i może prowadzić do konsekwencji prawnych. Jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, druga strona ma prawo dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Może to oznaczać żądanie wykonania umowy lub dochodzenie odszkodowania za poniesione straty. Warto pamiętać, że roszczenia majątkowe z umowy przedwstępnej wygasają po roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona, dlatego istotne jest szybkie podjęcie odpowiednich kroków prawnych. Konsekwencje uchylenia się od podpisania umowy przyrzeczonej są zazwyczaj określone już w umowie przedwstępnej, na przykład w postaci zadatku lub kary umownej.
Dodaj komentarz